Les astres s’alignent pour le marché immobilier des Émirats arabes unis

Les investisseurs immobiliers disent souvent suivre leur instinct, et en ce moment, l’instinct pointe vers le marché immobilier des Émirats arabes unis, et plus particulièrement celui de Dubai.

Investir dans l’immobilier n’est jamais une science exacte. Certains investisseurs à succès vous diront que tout repose en grande partie sur l’instinct, mais ce qu’ils ne vous diront pas, c’est que cet instinct s’est affiné au fil de centaines d’heures d’immersion, non seulement dans les marchés immobiliers, mais aussi dans les perspectives financières, politiques et économiques, à l’échelle mondiale comme locale.

Dans un monde globalisé, il est vain de ne regarder que les facteurs liés au pays qui vous intéresse. Le succès d’un lieu, ou son attrait pour les investisseurs, sera toujours relatif aux autres lieux avec lesquels il est en concurrence. Un investisseur immobilier doit posséder une connaissance approfondie du secteur et des facteurs macroéconomiques, en constante évolution. Ce n’est qu’alors que son « instinct » lui dira si le moment est opportun pour investir.

Ce ne sera peut-être jamais une science exacte, mais en tenant compte de différentes variables, les investisseurs peuvent déterminer avec une certaine confiance quels pays, quelles villes, voire quels quartiers précis sont susceptibles d’offrir les meilleurs résultats.

Et la plupart, sinon la totalité, de ces mêmes facteurs indiquent que les Émirats arabes unis, et Dubai en particulier, se trouvent actuellement dans une position idéale en matière de potentiel d’investissement.

Des règles du jeu équitables

Le secteur immobilier est une compétition. Non seulement entre les projets individuels qui rivalisent pour attirer les investisseurs, mais aussi entre les villes, les pays et les régions. Au risque de résumer l’économie mondiale en quelques phrases : si l’on traçait le développement économique d’une nation dans le temps (généralement son PIB), et donc son attrait pour l’investissement, on observerait dans presque tous les cas une courbe en forme de vague.

L’intention de tout investisseur est d’investir dans l’immobilier au creux de l’une de ces vagues, c’est-à-dire au point bas du cycle de marché, ou du moins au moment où, en théorie, le marché devrait commencer à se redresser et poursuivre sa trajectoire ascendante.

Comme on peut l’imaginer, le cycle de marché de chaque pays se trouve à un stade différent de croissance ou de déclin. Les investisseurs ne se contentent donc pas d’examiner chaque pays individuellement : ils les comparent pour déterminer lequel est susceptible de progresser le plus fortement dans un avenir prévisible.

La pandémie a eu l’effet quasi inédit de ramener pratiquement tous les pays de la planète à un point d’équilibre. La manière dont ils progresseront ou continueront de décliner à partir de là variera évidemment, mais les Émirats arabes unis offrent une base de départ remarquable et pleine d’opportunités grâce à leur infrastructure immobilière, qui aidera assurément le secteur à prospérer une fois la pandémie terminée et l’activité économique relancée.

On peut sans doute établir un parallèle avec ce qui s’est passé à Dubai après la crise financière mondiale de 2008. Les investissements d’avant la récession consacrés au développement de grands projets, conjugués à une croissance économique saine et à une qualité de vie élevée, ont permis à Dubai de faire un bond en avant et de devenir plus attractive pour les investisseurs internationaux. Le même phénomène se reproduit aujourd’hui : la façon dont les Émirats ont géré la pandémie, combinée à la qualité de leur immobilier, de leur cadre de vie, de leur système éducatif et de leur système de santé, les placera à l’avant-garde de nombreuses économies de la région et du monde en matière d’attractivité. Nous avons récemment vu de nombreux investisseurs internationaux s’installer en famille aux Émirats précisément pour ces avantages.

Le reste du monde

Il est trop tôt pour dire avec certitude quelles économies se redresseront le plus vite et lesquelles resteront à la traîne, mais certains éléments auront un effet sur les marchés immobiliers à plus long terme. L’évolution des modes de travail vers le télétravail, observée pendant les confinements au Royaume-Uni, en Europe et aux États-Unis, a de fortes chances de perdurer, non seulement à court et moyen terme, mais peut-être aussi à long terme. Cela aura un effet encore indéterminé sur les bureaux des grandes villes, mais aussi sur l’ensemble de l’immobilier de ces villes, puisque les gens ne sont plus contraints de vivre à une distance raisonnable de leur lieu de travail. Quoi qu’il en soit, cela crée de l’incertitude, et s’il y a bien une chose que les marchés et les investisseurs n’aiment pas, c’est l’incertitude.

Et bien sûr, l’Europe fait face à un double problème : le déploiement mal géré des vaccins par l’UE et l’incertitude entourant le Brexit.

Pourquoi Dubai

La remise à zéro des économies mondiales et les difficultés auxquelles sont confrontés de nombreux pays placent les Émirats arabes unis dans une position très solide pour susciter l’intérêt des investisseurs, nationaux comme internationaux.

L’économie émirienne devrait rebondir relativement vite, le FMI prévoyant une croissance du PIB de 3,1 %, et surtout, cette croissance devrait se poursuivre. Le premier trimestre a déjà enregistré une croissance saine du marché immobilier émirien, avec un net passage d’un marché presque entièrement porté par la demande domestique ces dernières années à un marché qui attire de plus en plus de capitaux étrangers et institutionnels. L’économie est en outre soutenue par la reprise du commerce extérieur non pétrolier des Émirats et de Dubai, qui a atteint 321 milliards de dollars en 2020.

Cette croissance s’explique par plusieurs raisons. Premièrement, les Émirats sont perçus comme une valeur refuge sur le plan financier, en particulier pour les investisseurs issus de nombreux autres pays de la région MENA, ainsi que d’Afrique et de certaines parties de l’Asie, où l’incertitude, voire l’instabilité, les pousse à chercher d’autres options.

Une fois qu’un investisseur sait que son argent est en sécurité, la considération suivante est le rendement et la solidité de ce rendement sur la durée. Toutes choses égales par ailleurs, c’est le rendement projeté qui sera le facteur décisif. Sur ce point, les Émirats sont très solides, avec des rendements locatifs bruts moyens supérieurs à 7 %, et de nombreux projets immobiliers générant des rendements nets non endettés de 6 à 12 %. Dans un monde où les taux d’intérêt sont historiquement bas et où l’appétit pour le rendement est insatiable, les Émirats se distinguent comme un phare.

Dubai a été reconnue dans le Global Real Estate Transparency Index de JLL comme l’un des marchés ayant le plus progressé au niveau mondial, et pas seulement grâce au rendement. Ce score a été renforcé par les initiatives gouvernementales visant à améliorer la durabilité des entreprises et de l’immobilier. Le gouvernement s’est montré proactif avec ses initiatives favorables aux entreprises (faible fiscalité, zones franches, facilité d’enregistrement, pour n’en citer que trois) et ses procédures réglementaires solides.

Enfin, n’oublions pas que Dubai est l’un des lieux les plus prisés au monde pour travailler et vivre. Là encore, le gouvernement a contribué en introduisant de nouvelles catégories de visas pour attirer davantage de professionnels, d’investisseurs et de familles. De plus, le climat, l’architecture, la culture et le mode de vie sont autant d’atouts majeurs pour les Européens et les Américains. Sa situation stratégique la rend bien plus attractive que Singapour, par exemple, où les distances constituent un obstacle pour ceux qui souhaitent une résidence secondaire ou de vacances. Ceux d’entre nous qui vivent, travaillent et investissent aux Émirats depuis des années le savent depuis longtemps ; le reste du monde semble enfin s’en être rendu compte.

Imran Sheikh est un expert reconnu de l’immobilier. Cet article a été publié à l’origine par Arabian Business le 4 mai 2021. Lire l’article original (PDF)