Dubaï a-t-elle besoin de plus de centres commerciaux ? Les habitants disent oui

Dans une ville qui compte déjà plus de 60 millions de pieds carrés de surface commerciale, l'une des plus élevées par habitant dans le Golfe amateur de shopping, il est peut-être surprenant de voir de nouveaux centres commerciaux en construction ou en projet.

Pourtant, c'est exactement ce qui se passe à Dubaï, où cette semaine Sobha Realty a annoncé le début de la construction d'un nouveau centre commercial de 339 000 pieds carrés dans sa communauté Sobha Hartland, pour un montant de 210 millions AED (57,22 millions de dollars).

Cela fait suite à l'annonce bien plus spectaculaire d'Emaar en juin, qui prévoyait de dépenser 1,5 milliard de dirhams (408 millions de dollars) pour ajouter 204 boutiques, restaurants et cafés au déjà immense Dubai Mall de 12 millions de pieds carrés — qui en 2023 est devenu le lieu le plus visité au monde avec 105 millions de visiteurs, selon l'agence de presse émiratie Wam.

Les experts affirment que ces deux catégories de centres commerciaux, le centre communautaire de proximité et le méga-centre « sensationnel », illustrent précisément ce qui fait le succès et la croissance de Dubaï dans ce secteur.

« Les méga-centres commerciaux de classe mondiale de Dubaï font partie intégrante de l'offre touristique de Dubaï et sont extrêmement populaires auprès des touristes comme des résidents tout au long de l'année », déclare Andrew Elliott, directeur de l'agence commerciale chez Chestertons Mena.

« Les centres commerciaux de proximité offrent des commerces, restaurants et divertissements au pied de chez soi pour les familles et les particuliers », ajoute-t-il.

« Avec de nouveaux développements résidentiels en cours et des développements existants qui continuent de s'étendre, il y a encore beaucoup d'opportunités pour les centres commerciaux communautaires locaux. »

Sont également prévus pour livraison cette année 1,8 million de pieds carrés supplémentaires de surface locative, selon le cabinet d'études Nikoliers, notamment à travers des centres commerciaux attendus comme le Al Khail Avenue mall et le Dubai Expo mall, bien que l'état d'avancement exact de ces projets reste flou.

Le nouveau centre commercial de Sobha Realty sera de taille relativement contenue, avec environ 35 boutiques, restaurants, salles de sport et autres équipements.

Il est conçu pour répondre aux besoins des communautés résidentielles en pleine croissance à l'est de Dubai Design District, qui disposent actuellement de peu d'accès aux commerces en dehors du Dubai Mall, situé à plus de 10 km d'autoroutes très fréquentées.

Offrir aux résidents une gamme de commodités locales que les centres commerciaux de proximité proposent habituellement — des épiceries, pharmacies et cliniques médicales aux petits commerces et restaurants — s'inscrit également dans la nouvelle adhésion des autorités de Dubaï au concept de « ville du quart d'heure ».

« Prenez le Dubai Hills Mall, par exemple. Ce centre, qui est assez grand et haut de gamme, est devenu très populaire auprès des résidents le long d'Umm Suqeim Street, comme ceux des communautés de Dubai Hills, Arabian Ranches et Moudon », explique Imran Sheikh, associé chez BlackOak Real Estate à Dubaï.

« L'espace commercial se remplit rapidement, et le centre est toujours bondé. Contrairement aux attentes, il ne semble pas y avoir eu de cannibalisation des clients du Dubai Mall ou du Mall of the Emirates », poursuit-il.

« Donc, que Sobha construise un nouveau centre commercial ne me surprend pas. Les centres commerciaux proches des communautés avec une grande zone de chalandise réussiront. »

Haider Tuaima, directeur de la recherche immobilière chez ValuStrat, est à Dubaï depuis près de 30 ans et se souvient quand la ville comptait fièrement sept centres commerciaux au milieu des années 1990.

Le chemin a été long jusqu'aux 135 en activité aujourd'hui, mais Tuaima estime qu'il y a définitivement de la place pour davantage en raison de la croissance démographique et du climat chaud.

Tuaima précise que l'emplacement d'un centre commercial, sa taille et sa capacité à cibler la bonne clientèle auront évidemment un impact sur son succès, les performances individuelles des centres variant à travers la ville et dans le temps.

Mais le taux d'occupation est élevé dans l'ensemble, selon Tuaima. Les données de ValuStrat montrent que les centres commerciaux de premier plan d'Emaar Properties et de Majid Al Futtaim affichaient des taux d'occupation de 97 et 96 % respectivement en 2023.

Selon CBRE, les loyers commerciaux moyens à Dubaï ont augmenté de 10,5 % au cours des trois premiers mois de cette année par rapport à la même période en 2023, en raison du « déséquilibre entre l'offre et la demande ».

Et puis il y a le climat.

« Pour Dubaï, et le Golfe en général, être sous la climatisation pour faire du shopping, dîner, si vous êtes une famille avec des enfants et qu'il y a un espace de jeu pour eux, c'est vraiment crucial, car vous avez quatre à six mois de chaleur intense », explique Tuaima.